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Aufrechnung mit verjährten Schadensersatzforderungen wegen Beschädigung der Mietsache

Der BGH hat in seinem Urteil vom 10. Juli 2024 – VIII ZR 184/23 eine wichtige Rechtsfrage geklärt. Der VIII. Zivilsenat des BGH stellte klar, dass Vermieter im Rahmen der Kautionsabrechnung regelmäßig auch dann mit verjährten Schadensersatzforderungen wegen Beschädigung der Mietsache gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen dürfen, wenn die sog. Ersatzbefugnis - also das Verlangen von Geldersatz statt Wiederherstellung - nicht innerhalb der Verjährungsfrist ausgeübt wurde.

Der rechtsirrende Mieter verliert sein Minderungsrecht nicht

BGH, Beschluss v. 4.9.2018, VIII ZR 100/18

In diesem Fall ging es darum, dass die Mieter trotz eines Mangels in ihrer Wohnung weiterhin die volle Miete zahlten. Später, nachdem der Mangel behoben worden war, wollten die Mieter einen Teil der bereits gezahlten Miete zurückfordern, indem sie eine Mietminderung in Erwägung zogen. Die Vermieterin lehnte eine Mietminderung ab. Das Amtsgericht argumentierte, dass die Mieter die volle Miete in Kenntnis des Mangels gezahlt hätten und daher gemäß § 814 BGB keine Rückforderung der bereits gezahlten Miete möglich sei. Diese Vorschrift besagt, dass eine Zahlung nicht zurückgefordert werden kann, wenn der Zahlende wusste, dass er nicht zur Zahlung verpflichtet war.

BGH: Die bloße Gefahr einer Schimmelbildung rechtfertigt keine Mietminderung

BGH Urteile v. 5.12.2018, Az. VIII ZR 271/17 und Az. VIII ZR 67/18)

Der BGH stellte in diesen Entscheidungen klar, dass nicht jeder Bauzustand, der theoretisch Schimmelbildung ermöglichen könnte, als Mangel einer Mietwohnung betrachtet wird, solange er den Bauvorschriften und Normen entspricht, die zum Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung galten. Der BGH lehnte auch die Schaffung eines neuen Mangelbegriffs ab, der auf "Grundsätzen zeitgemäßen Wohnens" beruht, und verwies auf die Bedeutung der Einhaltung der damaligen technischen Normen.

Beitragserhöhungen der privaten Krankenversicherung auf der Grundlage von § 203 Abs. 2 VVG zulässig?

Der zuständige IV. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich mit der Frage der formellen Wirksamkeit von Prämienanpassungen in der privaten Krankenversicherung befasst. Bei dem anhängigen Rechtsstreit ging der Kläger gegen Beitragserhöhungen für die Kalenderjahre 2012 und 2013 vor, die sein privater Krankenversicherer auf der Grundlage von § 203 Abs. 2 VVG vorgenommen hatte. Als Begründung trug er vor, dass die von der Beklagten nach den Vorschriften des Versicherungsaufsichtsgesetzes (hier noch § 12b VAG a.F.) notwenige Unabhängigkeit des bestellten Treuhänders, der gemäß § 203 Abs. 2 Satz 1 VVG der Prämienerhöhung zugestimmt hatte, fehle. Die Vorinstanzen hatten die Unwirksamkeit der Anpassungen festgestellt und die Beklagte auch zur Rückzahlung der vom Kläger zunächst gezahlten Erhöhungsbeträge verurteilt.

BGH, Urteil vom 19. Dezember 2018 - IV ZR 255/17

Vorsicht beim Kauf einer Immobilie: Neue Kündigungsbeschränkung ist wirksam. BGH beschäftigt sich mit "Münchener Modell"

Den meisten Vermietern und Eigentümern ist bekannt, dass bei der Aussprache einer ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses, z.B. wegen dem Kündigungsgrund des Eigenbedarfs, die gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten werden müssen. Deren Länge ist in § 573c BGB gesetzlich definiert und beträgt maximal neun Monate. Hingegen weniger bekannt ist jedoch der Umstand, dass es eine weitere Kündigungsperrfrist gibt, welche in § 577a BGB definiert ist.

BGH stellt klar: Der Vermieter kann eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges mit einer hilfsweisen ordentlichen Kündigung verbinden

Das Landgericht Berlin hatte in seinem Urteil die Auffassung vertreten, dass eine hilfsweise ordentliche Kündigung von vornherein keine Wirkung entfalten könne, wenn doch eine fristlose Kündigung zu Recht ausgesprochen worden sein. Denn immerhin beende ja die fristlose Kündigung das Mietverhältnis sofort - und ohne Mietverhältnis könne eine weitere ordentliche Kündigung keinerlei Wirkung entfalte. 

Mietrecht: Erleichterte Kündigung des Vermieters, § 573a BGB

Der Bundesgerichtshof die Voraussetzungen der "erleichterten Kündigung des Vermieters" eines Mietverhältnisses über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude präzisiert.

Elternunterhalt: Immobilien-Finanzierung ist zu berücksichtigen

Die Finanzierung eines selbst bewohnten Eigenheims ist bei der Berechnung von Elternunterhalt zu berücksichtigen. Die Zins- und Tilgungsleistungen sind mindestens bis zur Höhe des Wohnvorteils vom Einkommen des Unterhaltspflichtigen abziehbar.