Neues BGH-Urteil zum Thema "Mietpreisbremse"
Vermieter können Vor-Vormiete heranziehen
Die rechtliche Grundlage für diese Thematik findet sich in § 556e Abs. 1 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dieser Paragraph besagt, dass, wenn die Miete aus dem Vormietverhältnis höher war als die nach § 556d Absatz 1 BGB zulässige Miete, eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden darf.
Der Bundesgerichtshof hat in diesem Zusammenhang entschieden, dass nicht nur die direkte Vormiete maßgeblich sein kann, sondern auch die Vor-Vormiete von Bedeutung sein kann. In einem spezifischen Fall war die Vor-Vormiete vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse vereinbart worden und unterlag daher nicht den Beschränkungen der ortsüblichen Vergleichsmiete, was sie rechtlich zulässig machte.
Dies bedeutet, dass die Vermieterin in diesem Fall die Miete aus dem vorletzten Mietverhältnis verlangen konnte, ohne gegen die Bestimmungen der Mietpreisbremse zu verstoßen.
Der Bundesgerichtshof betonte, dass der Wortlaut des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB darauf hinweist, dass diejenige Miete als Vormiete betrachtet werden sollte, die der Vormieter im Sinne der entsprechenden Gesetze (§§ 556d ff. BGB) rechtlich schuldete. Das Ziel des Gesetzgebers, übermäßige Mietsteigerungen bei Wiedervermietungen zu verhindern, werde dadurch erreicht, dass die Miete nicht über den Betrag steigt, den der bisherige Mieter bereits zahlen musste und der vom Vermieter berechtigt gefordert werden konnte.
Diese Interpretation sichert gleichzeitig den beabsichtigten Bestandsschutz für Vermieter, indem sie ihnen erlaubt, die gleiche Miete wie im vorherigen Mietverhältnis zu verlangen. Andernfalls müssten Vermieter die Miete senken, was durch die gesetzliche Regelung verhindert werden sollte.
Der Bundesgerichtshof hebt außerdem hervor, dass das Gesetz nicht vorsieht, Vermieter aufgrund von Verstößen gegen die Mietpreisbegrenzung zu sanktionieren. Das Gesetz zielt vielmehr darauf ab, die Mietsteigerungen bei Mietanpassungen zu begrenzen, indem es Obergrenzen für Neuvermietungen festlegt und Vereinbarungen über höhere Mieten in Bezug auf den überhöhten Betrag für nichtig erklärt. Weitere negative Folgen für Vermieter sind gesetzlich nicht vorgesehen.