Bisherigen Rechtsauffassung erneut bestätigt

Der Vermieter kann außerordentlich "fristlos" kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. So bestimmt es § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

Mit "Miete" meint das Gesetz die Brutto-Warmmiete. Sprich alle vertraglich vereinbarten Zahlungen wie die Kaltmiete, die Betriebskostenvorauszahlung und die Heizkostenvorauszahlung. Auch mit inbegriffen sind die Mieten für sonstige Räume und Garten, wenn diese Bestandteil des Mietvertrages sind. Mögliche Zahlungsrückstände aus den Betriebskostenabrechnungen gehören hingegen nicht dazu.

Strittig war bisher die Frage, ob der Vermieter eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges mit einer hilfsweisen ordentlichen Kündigung verbinden kann. Denn immerhin hat der Mieter das Recht, die Rückstände zu begleichen und somit die Kündigung zu "heilen". Der BGH stellt nun erneut fest: Eine Nachzahlung der Rückstände kann nur die fristlose Kündigung heilen - die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung bleibt bestehen.

Damit hat der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung bestätigt. Damit ist nun unstreitig, dass jeder Vermieter neben einer außerordentlichen fristlosen Kündigung hilfsweise eine ordentliche Kündigung erklären kann, wenn der Mieter seinen Mietzahlungsverspflichtungen nicht vertragsgemäß Folge leistet. 

Dies führt bei den Mietern zu folgendem Problem: Zahlt der Mieter nach Zustellung der Kündigung die bis dahin aufgelaufenen Mietrückstände vollständig, wird durch diese "Schonfristzahlung" nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung geheilt (unwirksam), die ordentliche Kündigung ist hiervon aber nicht betroffen und bleibt trotz der Zahlung bestehen. 

BGH, Urteile vom 19. September 2018 - VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17

Vorinstanzen:
VIII ZR 231/17
Amtsgericht Pankow-Weißensee - Urteil vom 30. März 2017 - 102 C 333/16
Landgericht Berlin - Urteil vom 13. Oktober 2017 - 66 S 90/17
und
VIII ZR 261/17
Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg - Urteil vom 12. Juni 2017 - 7 C 9/17
Landgericht Berlin - Urteil vom 15. November 2017 - 66 S 192/17

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