Mietrecht: Erleichterte Kündigung des Vermieters, § 573a BGB
BGH, Urteil vom 17.11.2010, Az.: VIII ZR 90/10
Die Voraussetzungen der Kündigung eines Mietverhältnisses über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude sind vom BGH konkretisiert worden.
Der Entscheidung des BGH lag folgender Sachverhalt zu Grunde:
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in 61169 Friedberg (Hessen). Im Jahre 2004 schlossen sie einen Mietvertrag mit dem Eigentümer des Hauses, in dessen Obergeschoss sich die Wohnung der Beklagten befindet. Zu diesem Zeitpunkt war neben der Wohnung im Erdgeschoss auch eine Einliegerwohnung im Kellergeschoss des Hauses, bestehend aus einem Wohn-/Schlafraum mit Küche und Bad, an Dritte vermietet. Im Jahre 2006 wurde die Immobilie an die Klägerin veräußert. Als die Klägerin das Haus im Jahr 2006 erwarb, bestand das Mietverhältnis über die Einliegerwohnung im Kellergeschoss nicht mehr. Die Klägerin bezog zusammen mit ihrem Ehemann die Wohnung im Erdgeschoss und nutzt die Räumlichkeiten im Keller als zusätzliche Räume (Gästezimmer, Bügel- und Arbeitszimmer).
Die Klägerin kündigte den Beklagten das Mietverhältnis ich den Vorschriften des § 573a Abs. 1 BGB, der sog. "erleichterten Kündigung des Vermieters". Der Gesetzgeber privilegiert mit dieser Norm die Vermieter, die ihre Immobilien selbst bewohnen und eine Einliegerwohnung haben.
"§ 573a BGB
(1) Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate. [...]"
Die Beklagten räumten nicht und die Klägerin erhob die Räumungsklage. Die von ihr erhobene Räumungsklage wurde vom Amtsgericht Friedberg/Hessen abgewiesen. Die Klägerin ging in Berufung. Das zuständige Landgericht Gießen hat die Berufung zurückgewiesen. Die Klägerin legte Revision ein.
Jedoch ist auch die Revision der Klägerin von dem VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs zurückgewiesen worden.
Der BGH führte aus: Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, ist die Verkehrsanschauung maßgebend. Eine Wohnung wird gemeinhin ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht. Nach den Feststellungen des BGH erfüllen die Räumlichkeiten im Keller des Wohnhauses der Klägerin diese Anforderungen, denn neben einem großen Wohn- und Schlafraum verfügen sie über eine Küchenzeile und ein Tageslichtbad mit Toilette.
Die Tatsache, dass in der Immobilie der Klägerin drei Wohnungen existieren, hat sich nicht dadurch geändert, dass die Klägerin die im Keller befindlichen Räume in ihren Wohnbereich integriert hat, indem sie die Einliegerwohnung seit dem Erwerb des Hauses im Jahr 2006 als Besucher-, Bügel- und Arbeitszimmer nutzt. Denn durch diese Erweiterung des Wohnbereichs der Klägerin hat sich der einmal gegebene Wohnungsbestand nicht reduziert. Das Berufungsgericht hat sich zur Begründung seiner abweichenden Auffassung zu Unrecht auf das Senatsurteil vom 25. Juni 2008 (VIII ZR 307/07) gestützt. Die in dieser Entscheidung vom Senat gebilligte tatrichterliche Beurteilung, die Aufteilung einander ergänzender Räume auf zwei Stockwerke hindere nicht die Annahme einer (einzigen) Wohnung, beruhte auf anderen tatsächlichen Gegebenheiten. Die betreffenden Räume im Dachgeschoss jenes Gebäudes stellten – anders als die Einliegerwohnung in der Immobilie der Klägerin – keine eigenständige Wohnung dar.
Da die Einliegerwohnung vom Einzug der Beklagten bis zum Ausspruch der Kündigung eine eigenständige Wohnung war, waren die Voraussetzungen einer erleichterten Kündigung nach § 573a Abs. 1 BGB zu keiner Zeit erfüllt. Daher bedurfte die in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum umstrittene Frage, ob es hinsichtlich des Wohnungsbestandes auf den Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses oder den Zeitpunkt der Kündigung ankommt, keiner Entscheidung.
BGH, Urteil vom 17.11.2010 – VIII ZR 90/10
AG Friedberg (Hessen) – Urteil vom 07.08.2009 – Az.: 2 C 529/09
LG Gießen – Urteil vom 24.02.2010 – Az.: 1 S 239/09
Expertentipp
Beruft sich der Vermieter auf sein Sonderkündigungsrecht nach § 573a BGB, verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate. Dies bedeutet: bei einer Mietzeit bis zu fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist dann anstelle von drei Monaten sechs Monate. Bei einer Mietzeit von länger als fünf Jahre gilt anstelle der Kündigungsfrist von sechs Monaten nun eine Kündigungsfrist von neun Monaten. Besteht das Mietverhältnis länger als acht Jahre, gilt statt einer Kündigungsfrist von neun Monaten nun eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten.
WICHTIG: Der Kündigung des Vermieters kann der Mieter, gestützt auf die Sozialklausel, widersprechen. Dies ist insbesondere dann Erfolg versprechend, wenn auf Seiten des Mieters Härtegründe vorliegen, die für eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen.
Alle Angaben ohne Gewähr und Anspruch auf Vollständigkeit.