Vorsicht beim Kauf einer Immobilie: Neue Kündigungsbeschränkung ist wirksam. BGH beschäftigt sich mit "Münchener Modell"
Die Kündigungssperrfrist kann bis zu 10 Jahren betragen
Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen. Die Frist nach Absatz 1 oder nach Absatz 1a beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen. Davon hat auch das Land Hessen Gerauch gemacht.
Die verlängerte Kündigungssperrfrist musste jedoch nicht eingehalten werden, wenn ein Mietshaus lediglich verkauft, aber nicht in Eigentumswohnungen umgewandelt worden ist. Wurde die Immobilie z. B. von einer Personenmehrheit (z. B. von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts – GbR) erworben, konnte jeder Gesellschafter wegen Eigenbedarfs für sich oder seine Angehörigen ohne Einhaltung einer zusätzlichen Kündigungssperrfrist kündigen. Diese Praxis zur Umgehnung des verlängerten Kündigungsschutzes ist unter dem Synonym "Münchener Modell" bekannt gewordene. Der Gesetzgeber hatte dies erkannt und im Rahmen des Mietrechtsänderungsgesetzes (in Kraft getreten am 01.05.2013) die Einführung der neuen Kündigungsbeschränkung des § 577a Abs. 1a BGB veranlasst.
Die Kündigungsbeschränkung nach Absatz 1 gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter 1. an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist oder 2. zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird. Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist.
Der BGH führt in seinem neuen Urteil deutlich aus: Diese Kündigungsbeschränkung erfordert nicht, dass zusätzlich zu den im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen (Veräußerung an eine Personengesellschaft nach Überlassung an den Mieter) an dem vermieteten Wohnraum Wohnungseigentum begründet worden ist oder der Erwerber zumindest die Absicht hat, eine solche Wohnungsumwandlung vorzunehmen.
Eine Ausnahme bleibt jedoch bestehen: Die zusätzliche Kündigungssperrfrist muss dagegen nicht eingehalten werden, wenn bereits vor Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet war (d. h. der Mieter bereits eine Eigentumswohnung gemietet hat) oder wenn nur eine Teilung, aber keine Weiterveräußerung vorgenommen wurde. Dies ist z. B. der Fall, wenn der Eigentümer eines Mietshauses die Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und dann eine Wohnung wegen Eigenbedarfs für seinen Sohn gekündigt hat. Ferner muss keine Kündigungssperrfrist eingehalten werden, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören.
BGH, Urteil v. 21.3.2018, VIII ZR 104/17
Expertentipp
Sollten Sie die Absicht haben, eine vermietete Eigentumswohnung zu erwerben und das bestehende Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, so gilt dringend vor dem Kauf der Immobilie zu prüfen, ob nicht gegebenenfalls wegen den gesetzlichen Voraussetzungen die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB greift und somit die Kündigungsfrist deutlich länger als neun Monate ist.
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