Mieter muss Wohnung räumen – Betriebskostenschulden rechtfertigen Kündigung
AG Frankfurt vom 21. Juni 2024 (Az.: 33052 C 64/24)
Der Beklagte war seit 1981 Mieter einer Wohnung in Frankfurt am Main. Die monatliche Gesamtmiete betrug zuletzt rund 571,96 Euro. In den Jahren 2019, 2020 und 2021 stellte die Vermieterin jeweils Betriebskostenabrechnungen aus, die Nachzahlungen von insgesamt 2.764,09 Euro ergaben.
Trotz mehrfacher Aufforderungen zur Zahlung, zuletzt mit Schreiben vom 7. Dezember 2023 unter Fristsetzung, blieben Teilbeträge offen. Eine fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung erfolgte schließlich am 29. Februar 2024.
Der Mieter argumentierte, dass keine Zahlungsrückstände im kündigungsrelevanten Umfang bestünden und legte Kontoauszüge vor, die aus seiner Sicht belegen sollten, dass sämtliche Forderungen beglichen wurden. Zudem bestritt er die Zahlungspflicht für die Anwaltskosten der Kündigung.
Das Amtsgericht entschied zugunsten der Vermieterin. Die Kündigung wurde für wirksam erklärt. Grundlage war § 543 Abs. 1 BGB, der eine Kündigung wegen erheblicher Vertragsverletzung ermöglicht – in diesem Fall durch ausstehende Betriebskosten in Höhe von 1.730,99 Euro. Dieser Betrag überstieg deutlich die Grenze von zwei Monatsmieten, die als Schwelle für eine fristlose Kündigung gilt.
Das Gericht stellte fest, dass die Betriebskostenabrechnungen formell ordnungsgemäß waren und dem Mieter rechtzeitig zugegangen sind. Einwendungen wurden vom Mieter nicht substantiiert erhoben, wodurch gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB auch eine materielle Bindung eingetreten war.
Auch eine nachträgliche Zahlung hätte die Kündigungswirkung nicht mehr beseitigt, da sie nicht unter die sogenannte "Schonfristregelung" des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB fiel, die nur bei bestimmten Kündigungstatbeständen Anwendung findet.
Die Klägerin erhielt zudem einen Anspruch auf Ersatz der Kosten für das anwaltliche Kündigungsschreiben in Höhe von 713,76 Euro. Das Gericht betonte, dass angesichts der rechtlichen Komplexität – insbesondere bei der Beurteilung von Betriebskostennachforderungen – eine anwaltliche Vertretung erforderlich und die Kosten damit erstattungsfähig seien. Zinsen auf diesen Betrag wurden ab Rechtshängigkeit zugesprochen.